Wkład własny w kredycie hipotecznym jest dla banku rodzajem bufora bezpieczeństwa – zabezpiecza zaangażowane środki, np. na wypadek spadku wartości nieruchomości. Mogłoby się wydawać, że banki powinny premiować klientów, którzy angażują swoje oszczędności w transakcję i w mniejszym stopniu polegają na zewnętrznym finansowaniu. Bankier.pl ostrzega, że nie zawsze jednak w takiej sytuacji można liczyć na niższą marżę.
Jeśli pożyczać, to dużo – tak można podsumować tendencje widoczne na rynku kredytów hipotecznych. W II kwartale 2017 r. co druga podpisana umowa opiewała na co najmniej 80 proc. wartości nieruchomości. Tylko kilkanaście procent kontraktów stanowią kredyty, w których klienci decydują się pokryć z własnych oszczędności większość wartości inwestycji.
Bankier.pl sprawdził, czy klienci dysponujący sporymi rezerwami i gotowi zmniejszyć pożyczaną kwotę mogą liczyć na lepsze warunki, niż zadłużający się „pod korek”. Można spodziewać się, że wraz ze wzrostem wkładu własnego spadać będzie marża – najważniejszy i niezmienny składnik kosztu kredytu. Tak rzeczywiście jest, ale tylko gdy w grę wchodzi wybór pomiędzy kredytem z minimalnym (10-proc.) wkładem, a zobowiązaniem „standardowym” (ze wskaźnikiem długu do wartości nieruchomości na poziomie 20 proc.).
– Marża zaproponowana nam przez bank, gdy zaciągamy zobowiązanie na 10 proc. ceny mieszkania, będzie o kilka punktów bazowych wyższa, niż w przypadku, gdy wkład własny wynosi 20 proc. Różnice są niebagatelne – w przypadku profilowych kredytobiorców, kupujących mieszkanie o wartości 318 tys. zł, niektóre banki proponowały marżę wyższą nawet o 0,3 pp. – wskazuje Michał Kisiel, analityk Bankier.pl.
Jeśli jednak zdecydujemy się wpłacić ponad połowę ceny, sytuacja wygląda nieco inaczej. W analizowanym przypadku, gdy kredyt opiewa na 49 proc. wartości nieruchomości (155 tys. zł), można dostrzec interesujący paradoks. W niektórych bankach klient pożyczający mniej zapłaci wyższą marżę, niż pożyczający na 80 proc. wartości nieruchomości.
– Przeczący logice przypadek to wynik konstrukcji siatki marż – kredyt na kwotę powyżej 200 tys. zł jest tańszy, niż opiewający na niższą wartość. Duży wkład własny może mieć zatem niespodziewany efekt uboczny – oprocentowanie będzie wyższe, chociaż ryzyko dla banku jest niższe – komentuje Michał Kisiel. – Potocznym wyobrażeniom przeczą także praktyki kilku innych instytucji. W sześciu bankach zasobniejszy klient może liczyć na dokładnie taką samą marżę, co pożyczający ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym – dodaje analityk Bankier.pl.